Lettre ouverte – L’abordabilité du logement

L’abordabilité se calcule, se planifie et se construit.

Par Nicolas Brisson, directeur général, APCHQ Outaouais-Abitibi-Témiscamingue

On parle beaucoup de crise d’abordabilité du logement. Des loyers qui montent, de l’accès à la propriété qui s’éloigne, de projets qui tardent à voir le jour. Mais on pose encore trop peu la vraie question : pourquoi coûte-t-il si cher de réaliser un projet résidentiel?

On mentionne souvent les coûts de construction liés à l’inflation du prix des matériaux et des hausses du coût de la main d’oeuvre, mais on oublie qu’une partie importante du coût de réalisation d’un projet résidentiel est ailleurs.

Si on veut rendre le logement réellement plus abordable, il faut aller au-delà des constats et agir sur ce qui fait grimper les coûts de réalisation des projets résidentiels. Chaque délai évitable, chaque règle mal adaptée, chaque obstacle administratif, chaque infrastructure manquante finit par se refléter dans le prix d’un logement ou d’un loyer.

À cela s’ajoutent des coûts souvent invisibles pour le public, mais bien réels sur le terrain: redevances de développement, exigences liées aux infrastructures, financement des réseaux d’eau et autres équipements municipaux. Pris isolément, ces éléments peuvent sembler techniques. Mis ensemble, ils représentent parfois des dizaines de milliers de dollars par unité. Au final, ils se retrouvent directement dans le prix payé par les locataires et les acheteurs.

C’est là qu’il faut intervenir.

Depuis trop longtemps, le débat oppose des solutions incomplètes. Certains misent uniquement sur l’augmentation de l’offre. D’autres pensent qu’en transférant davantage de coûts aux promoteurs, on créera des logements plus abordables. Pourtant, l’expérience démontre que ces approches, à elles seules, ne suffisent pas.

Faire payer davantage ceux qui construisent ne réduit pas le coût de se loger. Au contraire, cela l’augmente tout en refilant la facture aux jeunes ménages la négligence des générations précédentes.

Le récent rapport sur la fiscalité et les finances municipales dévoilé par l’Union des municipalités du Québec, cosigné par Monique Jérôme-Forget et Nicolas Marceau, vient d’ailleurs reconnaître cette réalité. Le rapport souligne l’importance de s’attaquer à l’explosion des coûts de construction, de revoir certaines normes et de simplifier les programmes de financement gouvernementaux afin d’accélérer les projets et améliorer leur faisabilité.

Le débat évolue aussi ailleurs au pays. Au cours des dernières semaines, les gouvernements fédéral et ontarien ont annoncé un partenariat majeur visant à réduire jusqu’à 50% les redevances d’aménagement municipales pour plusieurs projets résidentiels en Ontario. Le principe est simple : si on veut des logements plus abordables, il faut agir directement sur les coûts qui freinent leur réalisation.

Au Québec, cette réflexion doit aussi avoir lieu.

Le temps fait partie de l’équation. Un projet retardé plusieurs mois et années entraînent des frais de financement, des coûts de détention, des taxes, parfois des études à refaire et une perte de prévisibilité pour le promoteur. Ces coûts ne disparaissent pas. Ils se répercutent dans la faisabilité du projet, puis dans le prix final demandé aux ménages. On ne peut pas vouloir des logements plus abordables tout en accumulant les freins qui rendent leur réalisation plus coûteuse.

C’est pourquoi il faut ouvrir une réflexion sérieuse sur les délais d’approbation, la planification des infrastructures, les modèles de financement, les outils d’aménagement comme le zonage incitatif, l’innovation en construction et toutes les façons de retirer des coûts inutiles du système.

Il faut aussi avoir l’humilité d’apprendre de ce qui fonctionne ailleurs, et éviter de reproduire les modèles qui n’ont pas livré les résultats espérés. Certaines grandes villes nord-américaines ont multiplié les contraintes sans réussir à freiner la hausse des prix. À l’inverse, plusieurs juridictions ont choisi de travailler davantage sur la prévisibilité, les infrastructures et la collaboration entre les partenaires publics et privés.

C’est d’ailleurs dans cet esprit que la délégation régionale qui se rendra prochainement en Suède et au Danemark pour étudier les modèles de logement hors marché prend tout son sens. Cette mission ne vise pas à importer des solutions toutes faites, mais à nourrir ici une réflexion ambitieuse, pragmatique et adaptée à la réalité de l’Outaouais.

L’APCHQ Outaouais-Abitibi-Témiscamingue fait de cette réflexion une priorité. L’objectif est clair : proposer des solutions concrètes pour réduire les coûts de réalisation des projets résidentiels et accélérer la création de logements accessibles.

Dans cette optique, l’APCHQ participe activement aux travaux du Comité choc pour le logement ainsi qu’au Comité des partenaires – processus immobiliers afin de contribuer à l’identification de solutions productives, réalistes et applicables rapidement. Ces initiatives ne sont que le début d’une véritable approche collaborative. En tenant compte de leurs réalités respectives, les promoteurs et la Ville de Gatineau doivent unir davantage leurs efforts et leurs expertises pour bâtir ensemble des habitations et des milieux de vie.

La construction de logements abordables et sociaux exige plus que jamais une approche collaborative entre le privé, les OBNL en habitation, les municipalités ainsi qu’un soutien efficace des autres paliers de gouvernement.

À l’approche de l’élection provinciale, l’abordabilité de l’habitation doit maintenant prendre sa place dans le débat public. Pas sous forme de promesses vagues, mais autour d’engagements sérieux sur ce qui peut réellement réduire les coûts de réalisation des projets résidentiels et accélérer la création de logements accessibles et hors-marché.

Parce que pour rendre le logement plus abordable, il faut commencer là où tout commence : en s’attaquant au coût de réaliser un projet résidentiel. L’APCHQ Outaouais-Abitibi-Témiscamingue fait de ce grand chantier de l’abordabilité SA grande priorité.